铁律1：控制各分项工程的支出规划

预设成本归集的科目及业态，避免人为分摊过程中产生归集错误。

铁律2：控制金额，实现成本可控

铁律3：预留变更金额，动态记录成本

铁律4：合约规划编制相当于项目的模拟复盘

合约规划的编制过程是在项目初期，对整个项目的成本和进行模拟复盘；这里的模拟复盘是指对整个项目从摘牌到经营期结束所发生的所有成本支出事项进行一次预演，从而达到全面掌握项目预计发生成本事项的目的。

铁律5：合约规划编制前要充分准备

前期要对经济指标、规划模版、合同库、建造标准、当地市场价格要有所研究和准备。

铁律6：合约规划要录全基本信息

上报项目基本信息、岗位人员信息之外，还要录入基本信息，并对科目、业态、科目业态进行设置。

铁律7：要以合约规划模板为基础

编制项目合约规划，要基于合约规划模板进行修改，形成项目合约规划列表。

合约规划模版中的规划项在初次编制中不要删除，审核通过后方可删除；新增的合约规划，如果合同库中有，则新增规划必须引用自合同库；合同范围要描述清晰，各合约规划工作界面划分明确，无重叠和遗漏。

铁律8：完善审批合约规划

根据项目实际情况和当地价格调研调整合同与费用列项、合同与费用金额、业态划分、招标控制比与招标方式等。

铁律9：调研并调整合同与费用列项

合同和费用的列项可通过以下5步开展：

一是认真梳理系统中的合同库，了解合同库中的合同范围，初步选定本工程需用到的合同；并进行标注；

二是结合项目当地实际情况明确费用列项，与合同库中的费用项目进行对比，确定选用的费用；并进行标注；模板中未包含的进行新增；

三是针对初步选定的合同进行梳理，明确各合同的范围及界面、方式，梳理是否有界面重复或遗漏的项目；

四是与设计、工程根据项目实际情况，共同确定合同范围及界面；并在进行明确标注说明

五是根据项目当地的市场调研情况，设计部、工程部的反馈，及项目当地行政收费情况，最终确定合约规划。

铁律10：调研与调整合同与费用成本科目

合同与费用成本科目归属可通过以下3步开展：

一是认真学习系统中的科目库，了解科目划分及各科目包含范围。

二是根据线上项目基本信息的录入，确定项目的成本科目；成本科目引自科目库不能新增；目前要求成本科目细分到三级科目。

三是将已确定的合约规划，与本项目的成本科目相对应，将合约规划归属到相应的成本科目下；根据合同包含内容可一个规划归属多个科目。

铁律11：调研与调整合同与费用到各业态的分摊

可通过以下两步开展：一是根据项目基本信息明确本项目的业态分类；二是根据已确定的合约规划的合同范围描述，明确各规划所包含的业态。

铁律12：明确合约规划金额的确定原则

合同与费用的金额确定可通过以下5步开展：

一是根据项目当地调研情况及土地协议中约定，落实费用类的合约规划金额行政事业性收费类合约规划；

二是根据建造标准等明确相关合约规划的金额：如：效果类合约规划；像内装、导向标识、泛光照明、外装等；

三是根据技术指标等确定合约规划金额；

四是根据成本简报、附近近期结算项目指标确定合约规划金额；

五是根据各合同包含的工作内容不同，难易程度、可控程度确定各合约规划的签约控制金额。

铁律13：确定总包合约规划金额

地下四大块部分：根据前期项目当地调研情况落实各项目单价；根据项目地块实际情况，选择拟选定的基坑开挖机支护方案进行测算预估出土方及支护工程量，桩基部分根据经验进行预估；

主体结构部分：根据集团下发的“结构限额设计指标”结合总包议标综合单价，项目总体面积指标确定预估金额，同时需预估主材价差变化；

粗装修部分：结合拟定总包的粗装界面，按照经验指标预估，350-400元/m2；

水电安装工程：结合拟定总包的施工范围，按照经验指标预估，150-160元/m2；

措施费部分：根据总包议标中结果预估，按照面积指标或规划金额分摊；

其他专业工程：如防水、保温等，根据总包合同中拟定的施工范围，按经验指标预估；

合理的预估签证表更比例，5%~10%左右。

铁律14：修订校对合约规划

随着项目进展需定期修订合约内容，项目规划成本将逐步转化为已发生成本。

如何避免频繁调整合约规划？答案是通过合约规划的分期编制。

同一项目中，不同分区开工时间间隔超过6个月时，需要进行内部分期；项目分期可分类为决策分期和内部分期。

需要说明的是，系统中决策分期是由项目公司上报基本信息后，商业地产成本部统一建立；内部分期是决策分期建立完后，由项目公司自行创建。

商业地产成本控制部根据项目公司上报的项目基础信息建立决策分期后，可以自行创建内部分期。

铁律15：回答合约规划的4大难题

一是什么时间编制合约规划？答案是项目启动后就编制。

二是谁来编制合约规划？答案是项目成本经理或者成本副总，最好是成本副总。

三是如何复核合约规划？答案是目标成本、建造标准、项目执行计划。

四是如何调整合约规划？答案是相当于全面梳理目标成本，重新进行合约规划。

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