投标书制作(www.jianzhuzy.com)专业标书制作代写，16年老品牌，为您投标保驾护航，中标才是给您最好的服务！来源：网络     版权归原作者所有2007 年以后 ，我国城市化进入快速发展时期，一批新城、产业园区拔地而起。以片区为单位的城市开发在城市化进程中发挥着越来越大的作用。片区开发业主作为开发的主体单位 ，承担了全区域、全过程的管理责任 ，由其承担的项目可能超过百个甚至更多。在越来越复杂的片区建设过程中，业主管理复杂项目的能力和方法非常重要 。相比单个工程项目，片区开发投资管理需站在更宏观的角度和具备更统筹的思维。
文章主要针对片区开发管理中最关键的投资控制管理进行总结、分析，用投资平衡测算来统筹片区投资、用资金计划管理对项目进行目标设定和进度考核、用项目资金管理系统对海量的建设项目进行梳理、汇总等。
1 片区开发的定义、内容
1.1 片区开发的定义
片区开发是指由政府或其授权委托的企业对一定的城市区域进行基础配套设施建设，基础设施 建设成熟后再由政府对熟地进行有偿出让或划拨 的过程。资金来源主要为财政拨款及金融机构融资。
1.2 片区开发相关工作内容
1.2.1 规划编制
规划编制是业主或政府规划部门委托规划设计院对片区控规及专项规划进行编制。片区规划是片区开发、投资平衡测算的基础。
1.2.2 土地收储工作
土地收储是业主委托所在地区政府对片区中的建设用地进行收储。收储完成后，业主将土地移交代建单位实施工程建设。
1.2.3 配套设施建设
配套设施建设是以完善城市基础功能、配合土地出让为目的的开发建设，主要包括市政和公建设施。业主单位是片区工程建设主体，开展项目前期 工作、工程管理和竣工验收移交等具体工作。     
1.2.4 土地出让
土地出让是对片区开发整理出的国有土地按照拍卖、挂牌等方式进行出让。土地出让资金是政府片区开发的主要资金收入。
2 片区投资收入方案应用与编制
2.1 平衡测算的概念
片区投资平衡是指片区开发经营性用地出让收入不低于开发综合成本。因阶段不同，分为策划阶段、建设中期及项目收尾阶段投资平衡测算。
2.2 平衡测算的应用
2.2.1 项目策划阶段的投资平衡测算
根据项目规划方案进行测算，作为政府或业主是否启动项目的决策依据。
2.2.2 项目建设中期的投资平衡测算
作为项目建设过程中投资平衡控制的依据。开发过程中可以使用投资平衡测算为依据，进行相应地规划调整或者对后续建设规模进行控制。
2.2.3 项目收尾阶段的投资平衡测算
作为项目竣工决算阶段的投资平衡控制依据。投资测算的口径与中期投资测算的口径相同。各阶段的平衡测算成果为项目的决策、项目投资控制、标定地价、土地出让和划拨提供参考。
2.3 平衡测算的编制
2.3.1 用地平衡表
用地平衡表，是根据规划统计各种性质用地的面积、所占比例。用地平衡表的目的在于统计片区内各类用地所占比例，对片区开发强度进行基本判断。
2.3.2 片区开发成本
片区开发成本包括收储成本、工程建设成本和其他费用。
1）收储成本，包括征地、拆迁及存量建设用地收储费用。根据现行相关征地拆迁条例文件，测算项目用地收储成本。
2）工程建设成本，指以形成熟地、完善基础配套为目标开展工程建设所发生的费用。包括道路、管线及市政设施等七通一平费用；学校、医院、体育设施等公建配套费用；绿化景观、水利设施等其他工程费用。各类工程建设单价参照同类项目实际发生的费用或按相关部门审批的单价进行测算。
3）其他费用包括规费、不可预见费及贷款利息。 
2.3.3 土地出让收入计算
土地出让收入按照市场价原则进行测算，即参考近期周边同类用地实际成交价格。土地出让收入=平衡用地×容积率×市场价（具体算法应根据当 地政策、用地性质等因素测算，此文不做分析）。   
2.3.4 片区收益计算
片区收益=土地出让收入－片区开发成本。
各阶段的平衡测算收益作为项目决策、投资控制、项目后评价的依据，同时为片区出让标定地价和划拨的基础成本提供参考。
3 片区项目投资管理
片区项目管理和单位工程项目管理有本质差异。片区项目管理往往要用宏观的投资数据分析出项目的问题，针对问题进行解剖。
3.1 年度资金计划编制
3.1.1 编制时间
建议每年的第四季度编制下一年度的资金计划，通过摸底、沟通、协调、踏勘、编制、核对、汇总形成高质量的计划文件。
3.1.2 编制方法
业主与代建单位共同根据项目的实际情况及进展进行编制，过程中与相关业务部门沟通，结合征地拆迁进展进行编制。
3.2 年度资金计划执行与管理
有效的年度资金计划能够及时地发现项目中存在的重点、难点问题，有效地制订年度重点任务目标、及时发现执行过程中应重点应对的事项，有效 地从投资数据中发现项目存在的问题。
3.2.1 制度规范
为做好资金计划管理，业主需制订相关资金计划管理办法，在制度层面规范资金计划管理。     
3.2.2 细化管理
年度资金计划的实现依赖于做好月度、季度、半年的资金计划管理。
3.3 年度资金计划执行
按照年度资金计划推进各项目的建设工作，包括按照计划开工时间推进前期工作、协调建设过程中存在的问题、推进征地拆迁工作等，并建立跟踪机制。建立项目巡查机制，填报巡查记录表。建立年度、月度资金计划执行跟踪表。由于编制年度计划时项目还存在一些不确定性， 而且在实施过程中也可能受一些因素的影响，因此每年在 6 月份进行一次年度资金计划中期调整。调整的方法与编制年度资金计划接近，增加对上半年执行情况的分析。
3.4 季度、月度资金计划管理
为了更好地做好年度资金计划管理，还应做好季度、月度资金计划管理。对上一月或季度的资金执行情况进行分析，对年度资金进行预判。
4 建设资金的审核与拨付
4.1 审批及拨付流程
建设资金的审核与拨付是业主项目管理中的重要环节之一，应遵照严格的审批流程，逐级审批、逐级把关。
4.2 申报与审核要求
4.2.1 时间要求
建设资金原则上以片区为单位，每月拨付一次。代建单位在每月定时完成所有建设资金的审核及汇总，报业主单位审核。
4.2.2 各类资金申报需提交的申报材料
严格审核各类资金申报材料是业主审核的重要环节。如施工预付款应提供合同文本（复印件）、中标通知书、履约保函、预付款保函、低价风险金缴交凭据及其它审核资料。审核资料完整和闭合是确保审核质量和资金安全的重要手段。
4.2.3 审核要求
项目资金的审核，是指依据有关规定和要求，客观公正地对政府类投资项目每次的资金申请进行核查、确认的过程。在条件允许的情况下，不定期到现场抽查、核对。
4.2.4 工程建设资金审核时应注意的几个问题
1）未采用公开招标的项目，应提供控制价审核证明，如未审核控制价，应严格控制进度款支付比例。
2）工程进度款审核时应严格执行合同的约定， 及时扣回预付款。
3）监理进度款审核应注意工程实际投资，避免因监理招标设定的工程投资较大而出现监理费超拨。
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