过去的2021年对房地产企业来说是五味杂陈的一年，面临市场寒冬，2022年对房地产企业而言依然是艰苦的一年，房地产企业正在转变惯性思维方式，通过节衣缩食、架构调整、数字化转型等动作，向管理要红利，向成本要利润。

绑住房企远大前程的“三道红线"

2020年 8月，央行、住建部共同在北京召开重点房地产企业座谈会，监管部门首次提出“三道红线”的管理理念。“三道红线”以对房地产企业负债管理为管理工具，强调房地产企业需满足：

1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

2）净负债率不得大于100%；

3）现金短债比不得小于1倍。

同时，新规将根据企业三道红线的触发情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位，对应有息负债规模年增速分别为0%、5%、10% 、15% 。

众所周知，房地产企业是高周转模式，尤其是头部房地产企业高周转尤甚。以前央行放水，房地产是巨大的蓄水池。像房地产开发商会向银行借钱去开发，从政府买土地，楼房盖好后卖掉，卖掉后，把欠银行的钱还上，从而实现银行、房地产开发商的三方共赢，循环往复。“三道红线”后，房地产企业高负债、高杠杆、高周转的三高扩张模式无法持续，去年震惊房产圈的恒大爆雷，便是如此。

从恒大爆雷中看房地产市场变化

中国恒大从去年7月19日遭到银行申请财产冻结，到被约谈，再到后来的各种负面消息刷屏，高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心。但是高杠杆并不是决定房地产企业生死的核心因素，核心资产的变现能力才是企业的生命线。恒大整体的净负债率从2017年以来是持续下降的，但是公司自身房地产项目的变现能力全面快速的恶化直接导致了流动性困境。

原来房地产商拿地，都是抢的，感觉抢到就是赚到，导致土地拍卖不断创新高。即使后来推出了土地集中拍卖制度，也挡不住房地产商的热情，导致抢到的土地创新高，房价就必然要上去，因为不涨价房地产商就会亏本。这样的套路在很多年前屡试不爽，高价地在几年以后或开发或转手就可以大赚一笔，这种认知直到恒大爆雷。

随着政府调控力度越来越大，很多房地产商开始谨慎拿地，土拍价格逐渐回归正常，房价上涨速度都有所减缓，甚至降价。恒大的雷慢慢现形，高价房卖不出去，库存土地不能变现，资金流断裂，被追着要债。

房企对利润的追求将使成本管控更加精细

对于房地产未来，万科董事会主席郁亮在集团2022年会称行业进入缩表出清阶段。作为行业龙头，万科的现状也从某种程度上反映着房地产行业的现状。对于房地产头部企业或生存比较困难的企业，想要生存应该怎么做？对于房地产企业来说，企业对利润的追求将使成本管控更加精细。房地产头部企业怎么把成本控好，生存比较难的企业，通过什么方式转型或者比以前更好控制成本是当下经济下行时生存关键。

房地产企业对售价的控制转变为企业对成本的控制。原来房地产企业是卖方市场，现在变成买方市场。卖方市场的售价是利润+成本，意味着房地产企业想要挣多少钱就定多少钱，成本不是决胜的关键因素；变成买方市场后，房价被限制，利润变成售价-成本，现在房价上涨政府调控，涨幅比列按照政府来，按时间段慢慢上涨，能不能涨政府说了算，涨多少也是政府说了算，意味着利润就这么多，能挣多少钱是内控成本要做的事情，怎么把成本控好成为企业发展的前提。

同时，房地产企业原来大批量生产方式将逐步过渡到下沉式精细化的生产方式，房地产企业将每一个地块成本测算好，成本测算更加精准，回报率更高，所以房地产企业的盈利规则发生了根本变化。

当下房地产企业普遍面临四大挑战

房地产企业从投资决策拿地到招采交易到建造实施、合同履约再到竣工交付，成本管控贯穿全程，要实现企业数字化转型和发展，成本管理是关键。通过研究全国几百家地产企业和与成本相关负责人沟通，总结出来房地产企业成本管理普遍面临的四大挑战。

1、作业标准化缺且难落地

当下房地产企业都在积极探索数字化转型，关键难度在于标准的统一。目前很多房地产企业标准采用表格工具或者文档的方式，人员在作业时没办法随时查找和应用，而且标准规范都是文件，查找困难，效率低下，执行过程复制粘贴，容易产生作业变形，无法在作业文件中直接应用。另外，企业做标准更新同步给作业人员较慢，存在时间差，落地难，因此建立成本管理的规范化制度非常重要。

每个企业都应该有一套成熟的成本管理业务标准体系，将业态特征信息、成本科目、招标清单、招采材料清单、合约规划、合同等规范化，统一数据语言，所有业务都基于标准开展，这样有益于统一管理和数据拉通比较，还能快速总结形成企业的标准成本。

2、数据散落在各人手里，成本数据难积累沉淀

现在很多房地产企业的数据都散落在各项目个人手中，如有人员离职则数据随之丢失，企业如何把数据积累起来？此外，作业文件与数据分散存储，调用时缺少工具及系统直接调用，需临时沟通，且成本人员工作忙很难单独抽出时间规范整理和分析，调用效率低，作业时如何快速调用这些数据？

这就要求房地产企业具备数据自动积累沉淀的能力，按照企业数据标准自动积累沉淀数据，对沉淀的数据进行挖掘分析，形成企业成本管控的阶段标准，并按照周期不断迭代修正，完成作业即完成标准数据积累，作业过程快速调用，实现成本管控高效高质。同时，释放成本人员精力，提升工作效率，将有效时间放在建立企业成本控制标准上，并通过积累不断优化成本标准，按照成本标准执行实时的控制标准质量。

3、积累数据难调用，有效作业效率低

作业效率低怎么办？无论是目标成本还是清单编制、项目后评估，多采用EXCEL表格的方式进行，EXCEL表格难以搭建整个业务流程的复杂管理关系，业务前后一个数据变化需要联动维护多套表格，且容易出错，造成大量的重复性作业，严重浪费作业时间。

提高成本经理的有效作业效率，需要一套标准统一的流程贯穿整个成本管控项目周期，将各业务阶段实时联动，到什么阶段做什么事情，不必前后翻看重新统计数据，减少重复无效的作业，且能快速高效地完成各阶段的成本管控工作，将成本经理的精力放在关键管控点上。

4、数据动态统计繁，过程实时把握难

以前成本总监定期向成本经理要管控报告，成本经理需要耗费大量时间进行重新统计，无法动态掌握实时情况，如何对成本过程实时把控？作业过程中大量的数据引起成本的调整和变化，比如变更洽商文件，各专业交叉作业涉及到扣款，一个总包成百上千条变更洽商，如何把这些变化体现到数据结果上实时可见，从而降低管控风险？这要求房地产企业对成本过程实时把控。整个项目的关键管控点实时清晰可见，整个项目的当前成本与目标成本的执行差距清晰可见，从而随时识别风险及预警，快速调整策略。

以上挑战是房地产企业普遍存在且急需解决的。当下政策调控日渐加大，房地产企业要想提升项目利润，房地产企业数字化转型是大势所趋。如何让企业各环节标准统一，如何实现数据赋成本测算更靠谱，如何让目标控过程动态分析更精细，如何做精成本策划，落实目标成本，如何持续优化成本，向成本要利润，是当下房地产企业急需解决的问题。这要求房地产企业快速落地企业标准，自动积累数据资产，成倍提升工作效率，实时掌握成本情况，动态优化成本标准。